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民间资本投资房地产谋变盘楼

发布时间:2019-11-22 15:28:46 阅读: 来源:拖拉机厂家

民间资本投资房地产谋变

9月23日住建部政策研究中心与高和资本联合发布《2012年民间资本与房地产调研报告》,使得民间资本话题再度成为业内关注的重点。经历了这一轮房地产调控后,中国的民间资本金融生态到底呈现出什么样的新特征?民间资本与房地产的结合又有什么样的新趋势?笔者有幸全程参与了这次调研,这些问题也是本文阐述的重点。

9月23日住建部政策研究中心与高和资本联合发布《2012年民间资本与房地产调研报告》,使得民间资本话题再度成为业内关注的重点。经历了这一轮房地产调控后,中国的民间资本金融生态到底呈现出什么样的新特征?民间资本与房地产的结合又有什么样的新趋势?笔者有幸全程参与了这次调研,这些问题也是本文阐述的重点。

由于民间资本投资渠道的稀缺,房地产投资一直是中国民间资本的主要出口之一。但随着这一轮房地产调控政策,低迷的楼市使得民间资本受到了较大的 冲击。主要呈现以下三个新动态:第一、民间借贷规模明显缩小。截止2012年3月山西企业参与民间融资余额约130.39亿元,较去年9月下降了约60亿元;鄂尔多斯民间借贷基本处于停滞状态,大量民间资本回流银行体系,今年1-5月鄂尔多斯城乡储蓄存款余额为546.7%,与去年同期同比增长34.8%;第二、民间 借贷利率冲高回落,房贷更加谨慎。去年8月温州民间借贷综合利率高达25.4%,今年4月份已回落至21.58%。山西的民间借贷过去多数是口头约定,现 在86.96%采用正式借款合同,采用财产担保和第三方保证的占比接近50%;第三、传统民间信用关系受损,短时间难以恢复。在温州企业主访谈过程中,对 于经济恢复期的预判多数企业主惊人的一致:温州实体经济恢复至少需要5年,民间信用关系恢复至少需要10年。

目前,中国民间资本聚集的区域主要有山西、鄂尔多斯、温州和陕北。总体而言,民间资本越密集的地区,房地产市场的波动也较大。这些地区的房地产 市场呈现三大变化:第一、楼市呈现深度调整。温州房价大幅下降,但成交量仍不理想;鄂尔多斯除房屋“抵债”式出售外,基本无市场成交;第二、区域分化明 显。温州和鄂尔多斯为民间资金本地积累型地区,民间借贷资金链断裂后难以支撑虚高的房价;山西和陕北属于民间资金外流型地区,本地房地产投资需求相对较 少,因此,市场调整有限;第三、住宅投机和投资受限,商业地产成为投资热点。从2011年开始,太原商业用房呈现量价齐升的格局,价格最高已拉升至1.3 万/平米。

随着中央对住宅市场的持续打压,普通住宅去投资化已经成为不可逆转的大趋势。那么,未来民间资本与房地产的结合将会呈现什么样的新趋势呢?调研发现主要有三大趋势:第一、民间资本对房地产市场的“输血”效应减弱,局部地区从“输血”变为“抽血”。今年上半年全国房地产信托新增1213亿元,与去年同期同比减少42%。第一、民间资本仍高度关注房地产,目前主要以机会型投资为主。资金链断裂导致民间资本被“固化”,一部分投资者从短期炒房者变为长期保值性投资。第三、房地产私募股权基金稳步发展,房地产证券化投资仍是大势所趋。目前,中国还没有REITs,普通老百姓100万以下的资产量级很难找到合适的投资渠道,投资信托和房地 产基金门槛又太高,购买商铺和写字楼也不够,根本无法有效的分享城市化带来的红利。但随着投资市场的不断完善,推出REITs是大势所趋。未来的投资市场 势必是多层次的市场。资产量级在1000万以上,可以直接投资房地产基金或者直接购买写字楼和商铺,承担高风险,享受高利润;资产量级在500万左右的, 可以投资房地产信托,承担中等风险,获取较高收益;资产量级在100万以下的,可以投资REITs,承担较低风险,获取合适的收益。

随着美国QE3的正式推出,全球新一轮货币放量的经济刺激方案呼之欲出,泡沫化生存的时代也将彻底来临。但有一点政府需切记,即在货币放水的同时,务必想好泄洪的出口,否则广大老百姓的钱袋势必缩水。

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